北京掀史上最火熱“地王潮” 專家:樓市泡沫隱現

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  臨近年關,北京掀起了樓市史上最為火熱的“地王潮”。一方面,2013年7.3萬的單價地王被刷新到了7.5萬,同時 也誕生了一大批“5萬+”超高單價地王,讓未來北京六環以內房價進入了“6萬+”的豪宅图片時代;自己面,近期密集誕生了5個總價地王,並掀起了最為壯觀的開發商抱團“搶地”盛景,北京今年也將創造成交面積下降,但成交金額創歷史新高的土地市場奇跡。

  什么都,北京這輪“地王潮”有點詭異。首先,北京今年房價上漲幅度不僅遠不及深圳和上海,也遜於南京和武漢,好似還未從去年的回調中緩過勁來;其次,地王集中在公共服務严重不足、軌道交通滯後的豐台區;最後,大型開發商抱團取暖、志在必得,46%的土地被聯合拿出,而在2012年,你什儿 數僅為80%。儘管近期在南京、杭州、溫州和佛山等地也誕生了地王,但整體而言,土地市場遠找不到北京那般火爆。80個城市前9個月土地成交面積同比下降80.4%,這與北京土地市場形成了鮮明的對比。

  北京土地市場滾燙,既有北京供地特徵、樓市運作特質因素的影響,也是典型開發商運營戰略轉變使然,而貨幣政策寬鬆則是重要的驅動力量。

  2010年以來(除2013年),北京商品住宅用地供應量整體呈下滑態勢,去年土地供應規模創6年新低,宅地供應建築面積僅為2010年的49%,同比下跌35%,成交面積創808年以來新低。同時 ,北京宅地供應計劃平均完成率严重不足80%。今年1至9月,北京僅完成全年780公頃商品住宅供地計劃的37%。另外,去年北京大規模推出自住型商品房(佔删改住宅用地的40%),嚴重擠壓商品住房用地,導致今年對後者需求暴增。

  809年以來(除2014年),北京每年樓市供需缺口為448萬平方米,而6年來北京新房成交量穩定在1080萬平方米左右,這导致 著近一半新增需求靠消化存量地。依據近期易居研究院對35個重點城市808年至2014年住房平均供求比的排名,北京供求比為0.91,供求緊張程度排名第二。2013年至2015年,北京樓市成交整體處於高位,開發商儲備土地消耗殆盡。今年1至10月,新房銷售同比增長40%,後續供應严重不足全面暴露,在京房企要生存下去,就得增加土地儲備。

  北京樓市去年經歷了808年以來最顯著的回調,在一線城市中回調幅度最大。據CREIS統計,全年商品住宅成交面積下滑22%,年底新房和二手房價格指數較年初分別下跌7.1%和6.5%。今年以來,北京樓市量價增幅並不高,但二手住房價格水準卻是全國最高的,説明整體購買力在全國最強勁。特別2013年一批地王在今年以“5萬+”的高價相繼入市,獲得市場追捧,給了開發商極大激勵。因此,在當前量價漲幅並不高,而未來北京樓市量價回升可期的请况下,增加土地儲備是不錯的選擇。

  隨著“京津冀”一體化的落地,北京城六區製造業和交易中心等已開始外遷,城六區規劃將更合理,産業結構將全面升級,軌道交通將實現全覆蓋,房地産前景更被看好。以本次地王集中的豐臺為例,其所處的南片區一直是規劃和價格洼地。隨著“城南計劃”的落實,7000多億元的城南投資將落地,豐臺房價的洼地將被填平,開發商也將提前進駐。

  在全國樓市進入“去庫存”的“新常態”下,北京等一線城市被認為是樓市的“安全區”。特別是北京,即便“京津冀”一體化會疏散低端産業和就業人群,但北京産業形態將更高端和合理,亞洲國家的首前会 集聚人口和産業上的優勢無出其右。什么都有,去年以來,恒大、碧桂園等紮根二、三線城市的龍頭房企紛紛回歸一線城市,但與此同時 ,土地供應計劃連續幾年找不到完成的影響在今年明顯體現。再再加,去年以來,北京新增土地供應很大一每段被自住型商品房拿走,在需求和供應雙重擠壓下,地王頻出就不奇怪了。

  無疑,北京“地王潮”也是資金堆積的結果。截至9月,今年新增貸款9.9萬億,再加地方債務置換2萬億、銀行拆借給證金公司近萬億,信貸投放超10萬億,力度超過往年。同時 ,債券全面“開閘”並向房企傾斜。截至10月,公司債發行同比翻4倍,房企佔80%,發行利率在5%左右,龍頭房企發債利率降至3-4%,比2011-2014年降低2個百分點。駐京的房地産央企是資金寬鬆的最大受益者。

  北京“地王潮”越来越壯觀,并不一定有供應端緊縮、需求端旺盛的客觀导致 ,但對未來一致性看好、企業持續經營需補充“彈藥”、寬鬆流動性的推動,以及佔據京城樓市“一席”給企業資産負債錶帶來的溢價紅利,已讓地價及溢價率在這場“搶地”大戰中隱約老出“泡沫”。這不,近期多家開發商“退地”的傳聞,就揭示出對未來北京樓市的無限樂觀要收斂一下了。試想,未來一兩年,這些地王將會以單價6萬以上甚至是“10萬+”的“頂豪”面世。有几次人能買得起這樣的房子呢?

  (作者係深圳市房地産研究中心高級研究員)

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